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北京市不动产登记工作规范(试行)【总则篇】

时间: 作者:zhangbenji
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北京市不动产登记工作规范(试行)  【总则篇】

 

总则

1  一般规定

1.1 依据

为规范不动产登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例》(简称《条例》)、《不动产登记暂行条例实施细则》(简称《实施细则》)及国土资源部《不动产登记操作规范(试行)》等相关法律、法规,结合本市实际情况,制定本规范。

1.2 适用范围

    本规范适用于本市行政区域范围内不动产登记。

   不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等,适用本规范。

    依照本规范办理登记的不动产权利包括:

1.集体土地所有权;

2.房屋等建筑物、构筑物所有权;

3.森林、林木所有权;

4.建设用地使用权;

5.国有农用地使用权;

6.地役权;

7.抵押权;

8.法律规定需要登记的其他不动产权利。

1.3 登记机构

北京市规划和国土资源管理委员会(简称市规划国土委)是本市不动产登记机构,负责建立全市统一的不动产登记簿和不动产登记信息系统,制定统一的不动产登记规范,指导、监督不动产登记工作,受国土资源部委托办理在京中央单位使用的国有土地及地上建筑物、构筑物等不动产登记。

1.4 登记原则

1.4.1 依申请登记原则

不动产登记应当依照当事人的申请启动,但下列情形除外:

1.登记部门依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;

2.登记部门依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

1.4.2 一体登记原则

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地一并登记,保持权利主体一致。

土地使用权首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记、查封登记的,该土地范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记、查封登记的,该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物所有权占用范围内的土地使用权应当一并登记。

1.4.3 连续登记原则

    不动产未办理首次登记的,不得办理其他登记,但下列情形除外:

1.预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;

2.在建建筑物抵押权登记的;

3.预查封登记的;

4.法律、行政法规规定的其他情形。

1.4.4 属地登记原则(业务分工)

1.北京市不动产登记事务中心及各区不动产登记事务中心(以下统称登记部门)受市规划国土委委托,具体承担不动产登记工作。

北京市不动产登记事务中心负责办理在京中央单位、驻京部队、保密单位等不动产登记。其他不动产的登记工作由不动产所在行政区域不动产登记事务中心负责办理。

2.登记部门依照《条例》规定,协商办理或者接受指定办理跨区级行政区域不动产登记的,应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他登记部门。

3.中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。

1.5 不动产单元

1.5.1 不动产单元

    不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途,并可以独立利用。

1.没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以土地权属界线封闭的空间为不动产单元。

2.有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的,以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地权属界线封闭的空间为不动产单元。房屋包括独立成幢、权属界线封闭的空间,以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

3.有地下车库、车位、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者油库、隧道、桥梁等构筑物的,以该特定空间或者构筑物与土地权属界线封闭的空间为不动产单元。

1.5.2 不动产单元编码

不动产单元应当按照《不动产单元设定与代码编制规则》(试行)的规定进行设定与编码。市规划国土委负责本市行政区域范围的不动产单元代码编制、变更与管理工作,确保不动产单元编码的唯一性。

1.6 不动产权籍调查

不动产登记申请前,需要进行不动产权籍调查的,登记申请人应当依据《北京市不动产权籍调查工作方案(试行)》等文件规定开展不动产权籍调查。

权籍调查工作完成后,权籍管理部门应将权籍调查工作档案移交登记部门,主要包括:不动产测量报告、权籍调查表、宗地图及房产平面图等。

登记部门应结合日常登记实时更新权籍调查数据库,确保不动产权籍调查数据的现势、有效和安全。

1.7 不动产登记簿

1.7.1 不动产登记簿介质

不动产登记簿采取电子介质,并具有唯一、确定的纸质转化形式。暂不具备条件的,可以采用纸质介质。

登记部门应当配备专门的不动产登记电子存储设施,采取信息网络安全防护措施,保证电子数据安全,并定期进行异地备份。

1.7.2 建立不动产登记簿

不动产登记簿应当以宗地为单位编制,一宗地范围内的全部不动产编入一个不动产登记簿。宗地权属界线发生变化的,应当重新建簿,并实现与原不动产登记簿关联。

1.一个不动产单元有两个以上不动产权利或事项的,在不动产登记簿中分别按照一个权利类型或事项设置一个登记簿页;

2.一个登记簿页按登簿时间的先后依次记载该权利或事项的相关内容。

1.7.3 更正不动产登记簿

登记部门应当依法对不动产登记簿进行记载、保存和重建,不得随意更改。有证据证实不动产登记簿记载的事项确实存在错误的,应当依法进行更正登记。

1.7.4 管理和保存不动产登记簿

不动产登记簿由登记部门负责管理,并永久保存。

1.8 不动产权证书和不动产登记证明

1.8.1 不动产权证书和不动产登记证明的格式

市规划国土委负责本市行政区域范围不动产权证书和不动产登记证明的印制、发行、管理和质量监督工作。

1.8.2 不动产权证书的版式

本市不动产登记原则上按一个不动产单元核发一本不动产权证书,使用单一版版本。

1.8.3 不动产权证书和不动产登记证明编号

不动产权证书和不动产登记证明应当一证一号,更换证书和证明应当更换号码。

1.不动产权证书编号为:京(A)B 不动产权第 C 号。“A”处填写登记年度;“B”处填写登记部门所在区简称;“C”处是年度发证的顺序号,为7位,码值为0000001~9999999。如京(2016)东不动产权第0000001号。其中,在京中央单位在“京”后面加注“央”字;军队在“京”后面加注“军”字;武警部队在“京”后面加注“武”字。

2.不动产登记证明编号为:京(A)B 不动产证明第 C号。“A”处填写登记年度;“B”处填写登记部门所在区简称;“C”处是年度发证的顺序号,为7位,码值为0000001~9999999。如京(2016)东不动产证明第0000001号。

3.市不动产登记中心简称“市”;东城区简称“东”;西城区简称“西”;朝阳区简称“朝”;海淀区简称“海”;丰台区简称“丰”;石景山区简称“石”;门头沟区简称“门”;房山区简称“房”;通州区简称“通”;顺义区简称“顺”;昌平区简称“昌”;大兴区简称“大”;平谷区简称“平”;怀柔区简称“怀”;密云区简称“密”;延庆区简称“延”;经济技术开发区简称“开”。

1.8.4 不动产权证书和不动产登记证明的换发、补发、注销

不动产权证书和不动产登记证明换发、补发、注销的,原证号废止。换发、补发的新不动产权证书或不动产登记证明应当更换号码。

1.8.5 不动产权证书和不动产登记证明的生效

不动产权证书和不动产登记证明应当按照不动产登记簿缮写,在加盖登记机构不动产登记专用章后生效。

1.8.6 不动产权证书和不动产登记证明的管理

登记部门应当按照《关于加强空白不动产证书及登记证明领用管理有关问题的通知》(京国土登记〔2015〕411号)等文件规定,加强对不动产权证书和不动产登记证明的管理,建立不动产权证书和不动产登记证明管理台账,采取有效措施防止空白、作废的不动产权证书和不动产登记证明外流、遗失。

1.9 登记的一般程序

1.9.1 依申请登记程序

依申请的不动产登记应当按下列程序进行:

(一)申请;

(二)受理;

(三)审核;

(四)登簿。

登记部门完成登记后,应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或不动产登记证明。

1.9.2 依嘱托登记程序

    依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的,按下列程序进行:

(一)嘱托;

(二)接受嘱托;

(三)审核;

(四)登簿。

1.9.3 依职权登记程序

登记部门依职权办理不动产登记事项的,按下列程序进行:

(一)启动;

(二)审核;

(三)登簿。

1.10 登记申请材料的一般要求

1.10.1 申请材料应当齐全,符合要求,申请人应当对申请材料的真实性负责,并做出书面承诺。

1.10.2 申请材料格式

1.10.2.1 本规范中要求提交原件的,应提交原件;未要求提交申请材料原件的,提交与原件核验一致的复印件,并经登记部门工作人员比对后,由登记部门工作人员签字并加盖原件相符章。不能提供原件核验的,应当提交该材料的出具机构或职权继受机构确认与原件一致的复印件。

1.10.2.2 申请材料形式应当为纸质介质,申请书纸张和尺寸宜符合下列规定:

1.采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸质介质;

   2.幅面尺寸为国际标准297mm×210mm(A4纸)。

1.10.2.3 填写申请材料应使用黑色钢笔或签字笔,不得使用圆珠笔、铅笔。因申请人填写错误确需涂改的,需由申请人在涂改处签字(或盖章)确认。

1.10.2.4 申请材料应使用汉字文本,外文文本的申请材料应当附经公证或者认证的汉字译本。

1.10.2.5 申请材料中的申请人(代理人)姓名或名称应符合下列规定:

   1.申请人(代理人)应使用身份证明材料上的汉字姓名或名称。

   2.当使用汉字译名时,应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。

1.10.2.6 申请材料中涉及数量、日期、编号的,应当使用阿拉伯数字。涉及数量有计量单位的,应当填写与计量单位口径一致的数值。

1.10.2.7 当申请材料超过一页时,应按1、2、3……顺序排序,并应在每页标注页码。

1.10.2.8 申请材料传递过程中,应将其合于左上角封牢。补充申请材料应按同种方式另行排序封卷,不得拆开此前已封卷的资料直接添加。

1.10.3 不动产登记申请书

1.10.3.1 申请人申请不动产登记,应当如实、准确填写登记部门制定的不动产登记申请书。申请人为自然人的,申请人应当在不动产登记申请书上签字,委托他人申请不动产登记的,代理人应在不动产登记申请书上签字;申请人为法人或其他组织的,代理人应在不动产登记申请书上签字,可不加盖法人或其他组织的公章。

1.10.3.2 共有的不动产,申请人应当在不动产登记申请书中注明共有性质。按份共有不动产的,应明确相应具体份额,共有份额宜采取分数或百分数表示。

1.10.3.3 申请不动产登记的,申请人或者其代理人应当向登记部门提供有效的联系方式。申请人或者其代理人的联系方式发生变动的,应当书面告知登记部门。

1.10.4 身份证明材料

1.10.4.1 申请人申请不动产登记,提交下列相应的身份证明材料:

1.境内自然人:成年人为居民身份证,未成年人为居民身份证或户口簿,个体工商户或农村承包经营户为相应身份登记证明文件;

2.香港、澳门特别行政区自然人:香港、澳门特别行政区(永久性)居民身份证,或护照,或中华人民共和国港澳居民居住证,或来往内地通行证;

3.台湾地区自然人:中华人民共和国台湾居民居住证或来往大陆通行证;

4.华侨:中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件;

5.外籍自然人:中国政府主管机关签发的居留证件,或其所在国护照;

6.境内营利法人:营业执照,或者其他身份登记证明;

7.境内非营利法人:事业单位法人证书,社会团体法人登记证书,基金会法人登记证书,社会服务机构登记证书,或者其他身份登记证明,或者成立之日起即具有法人资格所依据的文件;

8.境内特别法人:统一社会信用代码证书,北京市农村合作经济组织登记证书,城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人身份登记证明,或者自成立之日起即具有法人资格所依据的文件;

9.境内非法人组织:营业执照,或者其他身份登记证明;

10.香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或非法人组织:其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明,或者其注册文件在注册地公证后经有关部门转递或确认的材料;

11.境外法人或非法人组织:其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明,或者其注册文件在注册地公证后经中国驻外使(领)馆认证的材料;

12.外国驻华使(领)馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构:该使(领)馆、办事机构、代表机构的身份证明材料。”

1.10.4.2 已经登记的不动产,因其权利人的名称、身份证明类型或身份证明号码等内容发生变化申请变更登记的,应当提供下列证明材料:

1.境内自然人:其户籍所在地公安机关出具的材料;军人退役或转业,不动产

      以原军官证等身份证件登记的,提交现户籍所在地公安机关、民政部门、接收单 

      位、人事档案管理部门或原军人身份证件核发部门出具的材料;

2.境内自然人取得国外自然人身份:经中国驻外使(领)馆认证、外国驻华使

      (领)馆确认或中国公安机关出具的材料;

3.境内自然人取得港澳自然人身份:经中国法律服务(香港或者澳门)有限公

        司加盖转递或证明事务专用章的公证或证明材料,或者境内公安机关出具的证明材

        料;

4.境内自然人取得台湾自然人身份:经北京市公证协会确认的台湾地区出具的

        公证书或证明材料,或者境内公安机关出具的证明材料;

5.境外自然人取得境内自然人身份:中国公安机关出具的材料;

6.境内法人、其他组织:原批准、注册机构出具的材料;

7.境外法人、其他组织:其批准、注册机构出具的材料。

1.10.5 法律文书

1.10.5.1 申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交一审人民法院裁判文书的,应当同时提交人民法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料,即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。

1.10.5.2 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书,应经有管辖权的北京市中级人民法院裁定予以承认或执行。香港特别行政区形成的具有债权款项支付的民商事案件除外。

1.10.5.3 外国司法文书应经有管辖权的北京市中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。

1.10.5.4 需要协助执行的生效法律文书应当由该法律文书作出机关的工作人员送达,送达时应当提供工作证件和执行公务的证明文件。人民法院直接送达法律文书有困难的,可以委托其他法院代为送达。

            协助执行法律文书送达登记部门时,执行单位应当填写接收协助执行法律文书 

        登记表;送达人和接收人核对登记表信息后,应当签字确认。接收协助执行法律文

        书登记表一式两份,由送达人和登记部门分别留存。

1.10.5.5 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书以及国外出具的公证文书应当按照司法部等国家机关有关规定进行认证与转递。其中,香港、澳门地区出具的公证文书应当由中国法律服务(香港或者澳门)有限公司加盖转递或证明事务专用章;台湾地区出具的公证文书应当由北京市公证协会确认;与我国有外交关系的国家出具的公证文书,应当经中国驻该国使(领)馆认证;与我国没有外交关系的国家出具的公证文书,应当经与我国有外交关系的第三国驻该国的使(领)馆认证,再转由我国驻该第三国使(领)馆认证。

1.10.5.6 除委托、声明、遗嘱等单方法律行为外,其他涉及不动产的公证书应当由本市公证机构出具。

1.10.6 继承、受遗赠的不动产登记

因继承、受遗赠取得不动产申请登记的,申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的,按《条例》、《实施细则》等相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书,可以按照下列程序办理:

1.10.6.1 申请人提交的申请材料包括:

1.继承人、受遗赠人等的身份证、户口簿或其他身份证件。有遗产管理人的,遗产管理人应提交作为遗产管理人的相关材料和身份证件。有第一顺序继承人的,第二顺序继承人无需到场且无需提供相关材料;

2.被继承人或遗赠人的死亡证明,包括医疗机构出具的死亡证明;公安机关出 具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明;人民法院宣告死亡的判决书; 其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等;               

3.依法参与继承的所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明,包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明,公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料,其他能够证实亲属关系的材料等”;

4.放弃继承的,应当在登记部门办公场所,在登记部门人员的见证下,签署放弃继承权的声明;

5.继承人已死亡的,代位继承人或转继承人可参照上述内容提供材料;

6.被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料;

7.被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的,提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议;

8.被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的,提交书面约定协议。

1.10.6.2 受理登记前应由依法参与继承的所有继承人、受遗赠人等共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验(有遗产管理人的,遗产管理人应同时到场参加查验)。申请人提交遗嘱的,由遗嘱继承人和法定继承人到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。登记部门应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等,并要求申请人签署继承(受遗赠)不动产登记具结书。登记部门可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问,并做好记录,由全部相关人员签字确认。

1.10.6.3 经查验或询问,符合本规范第3.5.1条规定的受理条件的,登记部门应当予以受理。

1.10.6.4 受理后,登记部门应按照本规范第4章的审核规则进行审核。认为需要进一步核实情况的,可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。

1.10.6.5 对拟登记的不动产登记事项在登记部门门户网站以及不动产所在地进行公示,公示期60日。公示期满无异议的,将申请登记事项记载于不动产登记簿。

1.10.6.6 此类登记业务的具体办理规则和程序另行规定。    

1.11 代理

1.11.1 委托人代为申请

    申请人委托代理人申请不动产登记的,代理人应当向登记部门提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章。代理人为两人或者两人以上,代为申请不动产登记的,全部代理人应当共同代为申请,但当事人另有约定的除外。

    自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外,具体情形包括:

   1.不动产权利转移登记转出方为自然人的;

   2.自然人放弃不动产权利申请注销登记的;

   3.抵押权(含最高额抵押权)设立登记中抵押人为自然人的(抵押权人为银行业金融机构、北京住房公积金管理中心或者北京市住房贷款担保中心的除外);

   4.涉及抵押标的物范围、担保主债权数额、债务履行期限、担保债权范围或者抵押权顺位的抵押权(含最高额抵押权)变更登记中抵押当事人为自然人的(抵押权人为银行业金融机构、北京住房公积金管理中心或者北京市住房贷款担保中心的除外);

   5.抵押权(含最高额抵押权)转移登记中抵押权转出方为自然人的;

   6.最高额抵押权确定登记中抵押权人为自然人的;

   7.抵押权(含最高额抵押权)注销登记中抵押权人为自然人的;

   8.自然人为权利人,申请更正不动产权属状况的;

   9.其他涉及自然人处分不动产的登记情形。

香港、澳门特别行政区、台湾地区及外国申请人处分不动产的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

1.11.2 监护人代为申请

    无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由其监护人代为申请。监护人应当向登记部门提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明,以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。被监护人行为能力的有关证明文件,系指未成年人的身份证明、人民法院确认行为能力的生效法律文书。

    未成年人父母代为申请登记的,监护关系证明材料可以是证明父(母)子(女)关系的出生医学证明、收养证明、户口簿等。未成年人父母已经死亡或者没有监护能力的,监护关系证明材料可以是证明监护人与被监护人为亲属关系的证明材料、经未成年人住所地的居民委员会或村民委员会或民政部门同意的其他愿意担任监护人的个人或组织的证明材料、被监护人父母担任监护人通过遗嘱指定监护人的材料、具有监护资格的人之间确认监护人的协议、人民法院等有指定权的部门指定监护人的材料等。

  无民事行为能力或者限制民事行为能力成年人的监护人代为申请登记的,监护关系证明材料可以是证明监护人与被监护人为亲属关系的证明材料、经成年人住所地的居民委员会或村民委员会或民政部门同意的其他愿意担任监护人的个人或组织的证明材料、成年人与其近亲属或其他愿意担任监护人的个人或者组织事先协商确定监护人的材料、被监护人父母担任监护人通过遗嘱指定监护人的材料、具有监护资格的人之间确认监护人的协议、人民法院等有指定权的部门指定监护人的材料等。

  处分被监护人不动产的,应提交为被监护人利益而处分不动产的书面保证;监护人委托代理人申请的,为被监护人利益而处分不动产的书面保证应当经过公证。

1.12 其他

1.12.1 撤回申请

申请登记事项在记载于不动产登记簿之前,全体登记申请人可共同申请撤回登记申请;部分登记申请人申请撤回登记申请的,登记部门不予受理。

1.12.1.1 申请人申请撤回登记申请,应当向登记部门提交下列材料:

                  1.不动产登记撤回申请;

                  2.申请人身份证明;

                 3.原登记申请受理凭证。

1.12.1.2 登记部门应当在收到撤回申请时查阅不动产登记簿,当事人申请撤回的登记事项已经在不动产登记簿记载的,不予撤回;未在不动产登记簿上记载的,应当准予撤回,原登记申请材料在作出准予撤回的3个工作日内通知当事人取回申请材料。

1.12.2 申请材料退回

     1.登记部门准予撤回登记申请的,申请人应及时取回原登记申请材料,取回材料的清单应当由申请人签字确认。撤回登记申请的材料、取回材料的清单应一并归档保留。

    2.登记部门决定不予登记的,登记部门应当制作不予登记告知书、退回登记申请材料清单,由申请人签字确认后,将登记申请材料退还申请人。登记部门应当留存申请材料复印件、退回登记申请材料清单、相关告知书的签收文件。

     申请人应当自接到不予登记书面告知之日起30个工作日内取回申请材料。在取回申请材料期限内,不动产登记机构应当妥善保管该申请材料;逾期不取回的,不动产登记机构不负保管义务。

1.12.3 文书送达

    登记部门需将相关文书送达当事人的,按以下规定办理:

    1.电话通知当事人在5个工作日内领取相关文书,以签署送达回证的日期为送达日期。

    2.电话通知后,当事人未领取相关文书,在条件允许的情况下,可由两名或者两名以上登记工作人员上门送达相关文书并请当事人签署送达回证,以签署送达回证的日期为送达日期。受送达人或者其同住成年家属拒绝接收文书的,送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把文书留在受送达人的住所,即视为送达。也可把文书留在受送达人的住所,并采用拍照、录像等方式记录送达过程,即视为送达。

    3.未领取或者未上门送达相关文书的,以邮寄挂号信的方式将相关文书邮寄给当事人,信中应当附有送达回证。送达回证未寄回的,或者挂号信回执上注明的收件日期与送达回证上注明的收件日期不相符的,以挂号信回执上注明的收件日期为送达日期。

   4.邮件退回的,将相关文书在登记部门门户网站公告,并将公告记录、邮件退回记录作为送达回证附件。自发出公告之日起经过60日,即视为送达。

1.12.4 在京中央单位申请不动产登记的,提交主管机关事务管理局出具的登记申请审核意见原件。

1.12.5 预售项目转移登记备案

    1.备案范围

    开发企业按本规范10.1节规定申请预售项目首次登记时,应同时申请办理转移登记备案。

    预售项目指领取预售许可证的项目,包括首次登记前已全部预售完毕的项目,或部分预售、部分转现房销售的项目。现房销售项目、安置用房项目及2014年7月1日之前已完成房屋所有权登记的预售项目,可不办理转移登记备案。

    2.备案材料

    开发企业提交身份证明、授权委托书、不动产权属证书(同时办理首次登记和转移登记备案的不提交)、以楼栋为单位提交转移登记批量申请书。

   登记部门应在不动产权属证书附记栏记载备案情况,并留存不动产权属证书复印件。

   登记部门应当就开发企业是否同意为购房人办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记统一进行询问,并制作询问记录。

   3.备案结果公示

    预售项目转移登记备案后,登记部门应当及时在其门户网站对备案项目情况进行公示,内容包括不动产权证编号、开发企业名称、坐落、登记时间等信息,有关单位对公示内容另有约定的,从其约定。

   4.登记业务办理

    开发企业备案后,购房人可按本规范第10.3.1条第1项情形提交相关材料,自行申请转移登记。其中,房屋坐落、面积和价款发生变化的,还应当提交与开发企业签订的补充协议。

    办理转移登记时,登记人员应对购房人进行询问,并由购房人在登记申请书签字。登记申请书义务人位置由登记人员注记“已批量申请备案”,不加盖开发企业印章。其中,已设立所有权、抵押权预告登记的预购商品房,还应按本规范第2.3节规定一并办理相关登记业务。

1.12.6 境外申请人办理登记的特别规定

    1.境外机构、组织和自然人作为受让方申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记时,需国家安全审查批准文件,但继承、法院判决房屋转移的除外。

   2.境外法人、其他组织或者自然人作为受让方申请房屋买卖、赠与、以房屋抵偿债务、房屋拍卖(法院委托拍卖的除外),以及境外自然人夫妻间房屋转移登记、夫妻离婚涉及房屋转移登记时,还应当提交以下材料:

(1)境外自然人于2006年7月11日起至2007年1月28日前购房或以上述情形受让房屋的,需境外个人来境内工作、学习,经我方批准的文件;境外自然人于2007年1月29日起至2015年6月1日前购房或以上述情形受让房屋的,需境外个人在境内居留状况材料;境外自然人于2015年6月1日(含)以后购房或以上述情形受让房屋的,需市住建委出具的购房资格审核结果通知书;

(2)各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构享有外交特权与豁免的人员提交外交部同意其购房的照会;

(3)境外法人、其他组织购买自用商品房,提交相关管理部门核发的该境外机构在本市设立分支、代表机构的营业执照或登记证书。

    3.境外法人、其他组织或者自然人购买自用、自住商品房的,申请登记时,应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺;投资本市非自用、自住商品房的,申请登记时还应提交外商投资企业批准证书和营业执照。

2 申请

    申请是指申请人根据不同的申请登记事项,到登记部门现场向登记部门提交登记申请材料办理不动产登记的行为。

2.1 单方申请

     属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

    1.尚未登记的不动产申请首次登记的;

    2.继承、受遗赠取得不动产权利的;

    3.人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的,申请材料中明确由当事人双方申请登记的除外;

   4.下列不涉及不动产权利归属的变更登记:

(1)不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;

(2)不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的;

(3)同一权利人分割或者合并不动产的;

(4)土地使用权期限变更的。

   5.不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利,权利人申请注销登记的;

   6.异议登记;

   7.更正登记;

   8.预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记,预购人申请预告登记的;

   9.换发、补发登记; 

   10.法律、行政法规规定的其他情形。

2.2 共有不动产的申请

   共有不动产的登记,应当由全体共有人共同申请。

   按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额,应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的,还应当提交其他共有人同意的书面材料。

   属于下列情形之一的,可以由部分共有人申请:

   1.处分按份共有的不动产,可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请,但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外;

   2.共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的,可以由姓名、名称发生变化的权利人申请。

2.3 一并申请

    符合下列情形之一的,申请人可以一并申请。登记部门应当一并受理,并就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿相应簿页:

   1.以抵押贷款方式预购商品房的,预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记;

   2.已设立所有权、抵押权预告登记的预购商品房符合相应登记条件后,预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记与预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记;

   3.已设立抵押权登记的在建建筑物竣工后,房屋所有权首次登记与在建建筑物抵押权登记转房屋抵押权首次登记;

   4.以抵押贷款方式购买房地产的,房屋所有权转移登记与房屋抵押权设立登记;

   5.不动产转移、变更登记致使抵押权或地役权转移、变更的,不动产转移登记、变更登记与抵押权或地役权转移、变更登记;

   6.登记部门认为可以合并办理的其他情形。

登记部门按照前条规定合并受理登记申请的,办理时限不得超过两种登记时限之和。

2.4 业主共有的不动产

   建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权,在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。

2.5 到场申请

   申请不动产登记,申请人本人或者其代理人应当到不动产登记部门设立的登记场所提交申请材料并接受登记部门工作人员的询问。

3 受理

   受理是指登记部门依法查验申请主体、申请材料,询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。

3.1 查验登记范围

   不动产权利是否属于《条例》、《实施细则》规定的不动产权利;申请登记的类型是否属于《条例》、《实施细则》规定的登记类型。

3.2 查验申请主体

   登记部门应查验申请事项应当由双方共同申请还是可以单方申请,应当由全体共有人申请还是可以由部分共有人申请。

3.2.1 查验身份证明

   申请人与其提交的身份证明指向的主体是否一致:

   1.通过身份证识别器查验身份证是否真实;

   2.护照、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证等其他身份证明类型

是否符合要求;

   3.非自然人申请材料上的名称、印章是否与身份证明材料上的名称、印章一致。

3.2.2 查验申请材料形式

3.2.2.1 登记部门应当查验申请人的身份证明材料规格是否符合本规范第1.10节的要求;

3.2.2.2 自然人处分不动产,委托代理人代为申请登记,其授权委托书未经公证的,登记部门工作人员应当按下列要求进行见证:

1.授权委托书的内容是否明确,本登记事项是否在其委托范围内;

2.按本规范第3.2.1条的要求核验当事人双方的身份证明;

3.由委托人在授权委托书上签字;

4.两名登记部门工作人员在授权委托书上签字见证。 登记部门应当留存见证过程的照片或者视频资料。

3.3 查验书面申请材料

3.3.1 查验申请材料是否齐全

   登记部门应当查验当事人提交的申请材料是否齐全,相互之间是否一致;不齐全或不一致的,应当要求申请人进一步提交材料。

3.3.2 查验申请材料是否符合法定形式

3.3.2.1 登记部门应当查验申请人的其他申请材料规格是否符合要求;有关材料是否由有权部门依法出具,是否在规定的有效期限内,签字和盖章是否符合规定。

3.3.2.2 登记部门应当查验不动产权证书或者不动产登记证明是否真实、有效。对提交伪造、变造、无效的不动产权证书或不动产登记证明的,登记部门应当依法予以收缴。属于伪造、变造的,登记部门还应及时通知公安部门。

3.3.3 申请材料确认

    申请人应当采取下列方式对不动产登记申请书等申请材料进行确认:

   1.自然人签名或摁留指纹。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人由监护人签名或摁留指纹;没有听写能力的,摁留指纹确认。

   2.法人或者其他组织加盖法人或者其他组织的印章。

3.4 询问

3.4.1 询问内容

   登记部门工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容,并制作询问记录,以进一步了解有关情况:

   1.申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示;

   2.申请登记的不动产是否存在共有人;

   3.存在异议登记的,申请人是否知悉存在异议登记的情况;

   4.登记部门需要了解的其他与登记有关的内容。

3.4.2 询问记录

   询问记录应当由询问人、被询问人签名确认。

  1.因处分不动产申请登记且存在异议登记的,受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺;

   2.登记部门应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。

3.5 受理结果

3.5.1 受理条件

   经查验或询问,符合下列条件的,登记部门应当予以受理:

   1.申请登记事项在本登记部门的登记职责范围内;

   2.申请材料形式符合要求;

   3.申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致;

   4.申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致;

   5.申请内容与询问记录不冲突;

   6.法律、行政法规等规定的其他条件。

3.5.2 受理凭证

   登记部门予以受理的,应当即时制作受理凭证,并交予申请人作为领取不动产权证书或不动产登记证明的凭据。受理凭证上记载的日期为登记申请受理日。

   不符合受理条件的,登记部门应当当场向申请人出具不予受理告知书,同时将申请材料退回申请人。

3.5.3 材料补正

   申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的,登记部门应当当场书面告知申请人不予受理并在不予受理告知书中一次性告知需要补正的全部内容。

4 审核

4.1 适用

    审核是指登记部门受理申请人的申请后,根据申请登记事项,按照法律、行政法规等有关规定对申请事项及申请材料做进一步审查,并决定是否予以登记的过程。

   登记部门应进一步审核上述受理环节是否按照本规范的要求对相关事项进行了查验、询问等。对于在登记审核中发现需要进一步补充材料的,登记部门应当要求申请人补全材料,补全材料所需时间不计算在登记办理期限内。

4.2 书面材料审核

4.2.1 进一步审核申请材料,必要时应当要求申请人进一步提交佐证材料或向有关部门核查有关情况。

4.2.2 法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

4.2.3 登记部门应当查验不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范;权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确;宗地图、房产平面图或房产分户图、界址坐标、面积等是否符合要求;不动产权籍调查成果确认单是否在有效期范围内。

4.2.4 不动产已设有抵押权登记、地役权登记,因不动产权属证书记载内容发生变化而申请的变更登记,或通过协议转让不动产申请的转移登记,不动产权利人应当会同相关权利人一并申请办理抵押权、地役权变更登记;不动产设有查封登记,存在上述变更或转让情形的,申请人应取得查封机关同意的书面材料。

4.3 查阅不动产登记簿

    除尚未登记的不动产首次申请登记的,登记部门应当通过查阅不动产登记簿的记载信息,审核申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致。

   1.申请人与不动产登记簿记载的权利人是否一致,异议登记和更正登记除外;

   2.申请人提交的登记原因文件与登记事项是否一致;

   3.申请人申请登记的不动产与申请材料、不动产登记簿的记载是否一致;

   4.申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致;

   5.不动产是否存在抵押、异议登记、预告登记、预查封、查封以及正在办理的更正登记等情形。

4.4 查阅登记原始资料

   经查阅不动产登记簿,登记部门认为仍然需要查阅原始资料确认申请登记事项的,应当查阅不动产登记原始资料,并根据档案资料记载的内容结合查阅登记簿审核情况决定是否予以继续办理。

4.5 实地查看

4.5.1 适用情形和查看内容

    属于下列情形之一的,登记部门可以对申请登记的不动产进行实地查看:  

   1.房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。具体查看以下内容:

(1)是否已建造完毕;

(2)建筑物外围形状和层数与建设工程规划许可或其变更文件、不动产权籍调查成果

是否相符;

(3)房屋现场坐落与门楼牌编号证明信是否一致。

   2.在建建筑物抵押权登记,查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;

   3.因不动产灭失申请的注销登记,查看不动产灭失等情况;

   4.登记部门认为需要实地查看的其他情形。

    登记部门进行实地查看时,申请人应当予以配合。

4.5.2 查看要求

    实地查看应由不少于两名登记工作人员参加,查看人员应对查看对象拍照留存,填写实地查看记录并签字。现场照片及查看记录应归档。

4.6 调查

   对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,登记部门可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。登记部门进行调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

4.7 公告

4.7.1 不动产首次登记公告

4.7.1.1 除涉及国家秘密外,政府组织的集体土地所有权登记,以及集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权等不动产权利的首次登记,登记部门应当在记载于不动产登记簿前进行公告。公告主要内容包括:申请人的姓名或者名称;不动产坐落、面积、用途、权利类型等;提出异议的期限、方式和受理机构;需要公告的其他事项。

4.7.1.2 不动产首次登记公告由登记部门在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行,公告期不少于15个工作日。

4.7.1.3 公告期满无异议的,登记部门应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告期间,当事人对公告有异议的,应当在提出异议的期限内到登记部门的办公场所提交公告异议申请表及相关证明材料,登记部门应当按下列程序处理:

   1.根据现有材料异议不成立的,登记部门应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。

   2.异议人有明确的权利主张,提供了相应的证据材料,登记部门应当不予登记, 并告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议。

4.7.1.4 异议处理后,登记部门应当向异议申请人出具公告异议申请审查结果告知书。

4.7.2 依职权登记公告

    登记部门依职权办理登记的,登记部门应当在记载于不动产登记簿前在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告,公告期不少于15个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的,登记部门应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。

4.7.3 不动产权证书或者不动产登记证明作废公告

    因不动产权利灭失等情形,无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的,在登记完成后,登记部门应当在其门户网站上公告作废。因不动产被依法没收、征收或者收回,登记部门依嘱托办理注销登记的,不动产权属证书或者登记证明作废事项应当与登记结果一并公告。

4.8 审核结果

4.8.1 审核后,审核人员应当做出予以登记或不予登记的明确意见。

4.8.2 经审核,符合登记条件的,登记部门应当予以登记。有下列情形之一的,登记部门不予登记并书面通知申请人:

   1.申请人未按照登记部门要求进一步补充材料的;

   2.申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的;

   3.申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的;

   4.申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的;

   5.申请登记的事项与不动产登记簿的记载相冲突的;

   6.不动产存在权属争议的,但申请异议登记除外;

   7.未依法缴纳土地出让价款、土地租金或者相关税费的;

   8.申请登记的不动产权利超过规定期限的;

   9.不动产被依法查封期间,权利人处分该不动产申请登记的;

   10.未经预告登记权利人书面同意,当事人处分该不动产申请登记的;

   11.未办理不动产首次登记而申请办理其他类型登记的,法律、法规另有规定的除外;

   12.法律、行政法规规定的其他情形。

5 登簿

5.0.1 经审核符合登记条件的,应当将申请登记事项记载于登记簿。使用电子登记簿的,以登簿人员将登记事项在不动产登记簿上记载完成之时为准;使用纸质登记簿的,应当以登簿人员将登记事项在不动产登记簿上记载完毕并签名(章)之时为准。

5.0.2 登记部门合并受理的,应将合并受理的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。

6 核发不动产权证书或者不动产登记证明

6.0.1 登记事项记载于不动产登记簿后,不动产登记部门应当根据不动产登记簿,如实、准确填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明,属本规范第6.1.4条规定情形的除外。

   1.集体土地所有权,房屋等建筑物、构筑物所有权,森林、林木所有权,建设用地使用权等不动产权利登记,核发不动产权证书;

   2.抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记,核发不动产登记证明。已经发放的不动产权证书或者不动产登记证明记载事项与不动产登记簿不一致的,除有证据证实不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

6.0.2 不动产权证书或者不动产登记证明附记记载的事项包括:

   1.已办理预售项目转移登记备案的楼栋,在首次登记不动产权证附记栏记载“面积正在核减中”;

   2.两个以上抵押物担保同一债权的,记载“与其他不动产共同担保,详见抵押合同”;

   3.不动产权利为多人共有的,记载共有人姓名、共有方式和共有份额;

   4.在京中央单位已购公房及央产按经济适用住房产权管理的住房,记载“央产房”;

   5.三定三限定向安置住房的,记载“三定三限三结合定向安置房”;

   6.在不动产权证书或者不动产登记证明换发或补发的,记载原登记时间、原不动产权证书或不动产登记证明编号及“换发”或“补发”;

   7.依据生效法律文书办理不动产登记的,记载“依据生效法律文书办理”;

   8.研发、工业项目记载项目备案或核准批复内容;

   9.土地使用权有偿使用合同中对不动产转让的特殊约定;

   10.记载设定抵押权、地役权等权利限制或提示事项及其他需要登记的事项。

6.0.3 不动产权证书应附不动产登记附图。

   1.以土地权属界线封闭的空间为不动产单元进行登记的,附宗地图;以幢与土地权属界线封闭的空间为不动产单元进行登记的,附宗地图和房产平面图;以层、套、间等有固定界限与土地权属界线封闭的空间为不动产单元进行登记的,附宗地图和房产分户图;

   2.本规范实施前已办理房屋所有权登记的,可不附宗地图;

   3.除本规范第10.2.1条第2、4项、第10.3.1条第1、13、16、18项的登记业务外,不动产权证可附原不动产权属证书附图、附表复印件,原权证无附图、附表的,所发权证可不附图、附表。

6.0.4 属以下情形的,登记事项只记载于不动产登记簿,不核发不动产权证书或者不动产登记证明:

   1.建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服 务用房等及其占用范围内的建设用地使用权;

   2.查封登记、预查封登记、注销登记。

6.0.5 共有的不动产,登记部门向全体共有人合并发放一本不动产权证书;共有人申请分别持证的,可以为共有人分别发放不动产权证书。共有不动产权证书应当注明共有情况,并列明全体共有人。

6.0.6 不动产登记权利人或者其代理人应持受理凭证和本人身份证明领取不动产权证书或者不动产登记证明。领证人应当在领证凭证上签名确认,并应注明领证日期。登记部门应当核对申请人(代理人)的身份证明,并收回受理凭证,身份证明原则上应与登记申请材料一致。不动产登记权利人或者其代理人无法提供受理凭证的,应当出具书面说明。

6.0.7 发放不动产权证书或不动产登记证明后,登记部门应将登记资料归档。登记部门按规定作出的受理凭证、通知书及告知书等文书,应当一式两份,一份交当事人,一份经当事人签收后留存归档。

7 不动产登记时限

    办理不动产首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、地役权登记、抵押权登记、预告登记、更正登记以及换证、补证登记的,登记部门应自受理之日起10个工作日内办结;办理不动产异议登记、查封登记的,应于受理当日将有关事项记载于不动产登记簿。公告、声明、实地查看及补充材料等时限不计算在登记时限内。

   登记部门可以在该上述时限内,承诺缩短相应办理时限,提高工作效率。