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北京市不动产登记工作规范(试行) 【分则篇 – 上】

时间: 作者:zhangbenji
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北京市不动产登记工作规范(试行)  【分则篇 – 上】

 

分则

1 集体土地所有权登记

1.1 首次登记

1.1.1 适用

    尚未登记的集体土地所有权,权利人可以申请集体土地所有权首次登记。

1.1.2 申请主体

集体土地所有权首次登记,依照下列规定提出申请:

1.土地属于村农民集体所有的,由村集体经济组织代为申请,没有集体经济组织的,

由村民委员会代为申请;

2.土地属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织代为申请,没有乡(镇)集体经济组织的,由乡(镇)政府代为申请。

1.1.3 申请材料

申请集体土地所有权首次登记,应当提交下列材料:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权籍调查成果确认单原件;

4.土地权属来源材料,包括:

(1)土改时期颁发给农民的土地所有权证照或土改时的档案清册;

(2)合作化时期或者四固定时,确定土地归农民集体所有的决议、决定和其他证明文件;

(3)农民集体之间调整土地所有权达成的协议、合同或乡镇、区政府调整集体土地的批准文件;

(4)乡镇集体企事业单位占用集体土地的证明文件;

(5)各级人民政府对农民集体所有土地做出的处理决定或者依法生效的调解书;

(6)人民法院、仲裁委员会对土地所有权争议做出的生效法律文书;

(7)能证明土地所有权的农村土地承包经营合同、集体林权证。

5.其他必要材料。

1.1.4 审核要点

    登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.土地权属来源证明材料是否齐全、规范;

2.不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致;

3.权属来源材料与申请登记的内容是否一致;

4.是否已按规定进行公告,且公告期满无异议或者异议不成立;

5.本规范第4章要求的其他审查事项。

    不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,登记部门在记载不动产登记簿后,向权利人核发不动产权证书。

1.2 变更登记

1.2.1 适用

    已经登记的集体土地所有权,因下列情形发生变更的,当事人可以申请变更登记:

1.农民集体名称发生变化的;

2.土地坐落、界址、面积等状况发生变化的;

3.法律、行政法规规定的其他情形。

1.2.2 申请主体

    按本规范第8.1.2条的规定,由相关集体经济组织、村民委员会代为申请。

1.2.3 申请材料

    申请集体土地所有权变更登记,应当提交下列材料:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.集体土地所有权变更的材料,包括:

(1)农村集体名称发生变化的,提交有权机关出具的证明其身份信息发生变化的材料;

(2)土地坐落变化的,提交有权机关出具的证明文件;

(3)土地界址、面积变化的,除提交不动产权籍调查成果确认单原件外,对部分征收为国有土地的,还应提交有批准权的人民政府的征地批复及征地结案证明;对因自然灾害导致部分集体土地灭失的,提交土地灭失的证明材料;其他面积变更情形的,提交有权机关出具的批准文件。

5.其他必要材料。

1.2.4 审核要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.申请材料上的权利主体是否与不动产登记簿记载的农民集体一致;

2.集体土地所有权变更的材料是否齐全、有效;

3.申请变更事项与变更登记证明文件记载的变更事实是否一致;

4.申请登记事项是否与登记簿的记载冲突;

5.本规范第4章要求的其他审查事项。

    不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权证书。

1.3 转移登记

1.3.1 适用

已经登记的集体土地所有权,因下列情形导致权属发生转移的,当事人可以申请转移登记:

1.农民集体之间互换土地的;

2.土地调整的;

3.法律、行政法规规定的其他情形。

1.3.2 申请主体

按本规范第8.1.2条的规定,由转让方和受让方所在的集体经济组织、村民委员会代为申请。

1.3.3 申请材料

申请集体土地所有权转移登记,应当提交下列材料:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.集体土地所有权转移的材料,除提交本集体经济组织三分之二以上成员或者三分

之二以上村民代表同意的材料原件外,还应提交:

(1)农民集体互换土地的,提交互换土地的协议;若为一宗地内部分宗地涉及互换的,还应提交不动产权籍调查成果确认单原件;

(2)集体土地调整的,提交土地调整文件;

(3)依法需要批准的,提交有批准权的人民政府的批准文件。

5.其他必要材料。

1.3.4 审核要点

    登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.转让方是否与登记簿记载的农民集体一致,受让方是否为农民集体;

2.申请事项是否属于因农民集体互换、土地调整等原因导致权属转移;

3.集体土地所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效;

4.申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突;

5.有异议登记的,受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

6.本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于登记簿,并向权利人核发不动产权证书。

1.4 注销登记

1.4.1 适用

已经登记的集体土地所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

1.集体土地灭失的;

2.集体土地被依法全部征收的;

3.法律、行政法规规定的其他情形。

1.4.2 申请主体

按本规范第8.1.2条的规定,由相关集体经济组织、村民委员会代为申请。

1.4.3 申请材料

    申请集体土地所有权注销登记,应当提交下列材料:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.集体土地所有权消灭的证明材料,包括:

(1)集体土地灭失的,提交土地灭失的证明材料;

(2)依法征收集体土地的,提交有批准权的人民政府的征地批复及征地结案证明。

5.其他必要材料。

1.4.4 审核要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.申请材料上的权利主体是否与不动产登记簿记载的农民集体一致;

2.集体土地所有权消灭的材料是否齐全、有效;

3.土地灭失的,是否已按规定进行实地查看;

4.申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突;

5.本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产权属证书或者登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

2 国有建设用地使用权登记

2.1 首次登记

2.1.1 适用

依法取得国有建设用地使用权,且该土地范围内未建有房屋等建筑物、构筑物或房屋等建筑物、构筑物不符合登记条件的,可以单独申请国有建设用地使用权首次登记。

2.1.2 申请主体

国有建设用地使用权首次登记的申请主体应当为土地权属来源材料上记载的国有建设用地使用权人。

2.1.3 申请材料

申请国有建设用地使用权首次登记,应当提交下列材料:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权籍调查成果确认单原件;

4.土地权属来源材料,包括:

(1)以出让方式取得的,提交国有建设用地使用权出让合同、地价款缴清凭证;

(2)以划拨方式取得的,提交以下材料:

① 建设用地规划许可证及钉桩成果通知单;

② 2008年7月1日以后经批准以划拨方式取得用地的,提交国有建设用地划拨决定书;2008年7月1日以前经批准取得用地的,应取得划拨用地批准文件;

③ 涉及征收集体土地的,提交有批准权的人民政府的征地批复及征地结案证明。

(3)以划拨方式取得,依法转为出让的,提交国有建设用地使用权出让合同、地价款缴清凭证;

(4)以国家租赁方式取得的,提交国有土地租赁合同、土地租金缴纳凭证;

(5)以作价出资或者入股方式取得的,提交土地使用权作价出资或者入股批准文件及合同;

(6)以授权经营方式取得的,提交土地资产处置批准文件和国有建设用地使用权授

权经营合同。

5.军用土地申请登记的,提交全军土地主管部门出具的登记申请审核意见原件(土地权属证明),其中军用土地范围内的住宅用地,还应提交军队有权管理部门批复的征地文件(划分售房区方案)、建设计划;

6.以出让方式取得国有建设用地使用权的,提交契税完税(或减免税)凭证;

7.其他必要材料。

2.1.4 审核要点

    登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.不动产登记申请书、权属来源材料记载的主体是否一致;以出让方式取得或由划拨转出让的,是否已签订国有建设用地使用权出让合同,是否已提交地价款缴清凭证;以划拨、作价入股、出租、授权经营等方式取得的,是否已经有权部门批准或者授权;

2.权属来源材料与申请登记的内容是否一致,具体应注意以下要点:

(1)申请登记的宗地面积、宗地范围、土地用途、土地使用期限、权利类型与权属来源材料是否一致。其中,土地用途应按照国家标准《土地利用现状分类》(GT/T21010-2007)二级分类确认,对规划批准或土地使用权出让合同约定的土地用途,应根据不动产权籍调查成果结合《土地利用现状分类与城市规划用地分类标准对照表》进行归类;

(2)以出让、国家租赁、作价出资或入股、授权经营方式取得国有建设用地使用权的,其使用终止日期应与有关合同一致;

(3)2008年7月1日以前经批准以划拨方式取得国有建设用地使用权的,用地性质应符合《划拨用地目录》、《北京市实施<划拨用地目录>细则》。

3.国有建设用地使用权被预查封,权利人与被执行人一致的,不影响办理国有建设用地使用权首次登记;

4.划拨用地批准文件、国有建设用地使用权出让合同、土地使用权作价出资或入股合同、土地租赁合同及国有建设用地使用权授权经营合同是否约定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。如有约定的,应当在不动产权属证书附记栏中记载;

5.军用土地登记应符合《关于转发国土资源部办公厅<军用土地登记有关问题的复函>的通知》(京国土籍〔2010〕481号)有关规定;

6.依法应当缴纳地价款、纳税的,是否已缴清土地价款、已完税;

7.本规范第4章要求的其他审查事项。

    不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向权利人核发不动产权证书。

2.2 变更登记

2.2.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权,因下列情形发生变更的,当事人可以申请变更登记:

1.权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

2.土地坐落发生变化的;

3.土地界址范围、面积发生变化的;

4.土地用途发生变化的;

5.国有建设用地使用权的权利期限发生变化的;

6.同一权利人分割或者合并国有建设用地的;

7.共有性质变更的;

8.法律、行政法规规定的其他情形。

2.2.2 申请主体

国有建设用地使用权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。共有的国有建设用地使用权,因共有人的姓名、名称发生变化的,可以由发生变化的权利人申请。

2.2.3 申请材料

申请国有建设用地使用权变更登记,应当提交下列材料:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.国有建设用地使用权变更材料,包括:

(1)权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的,提交能够证实其身份变更的材料;

(2)土地坐落发生变化的,提交公安机关出具的证明材料;

(3)土地面积、界址范围变更的,除提交不动产权籍调查成果确认单原件外,还应提交以下材料:

① 以出让方式取得的,提交国有建设用地使用权出让合同补充协议;

② 因自然灾害等原因导致部分土地灭失的,提交证实土地灭失的材料;

③ 其他面积、界址范围变更的情形,提交有权机关出具的批准文件;

④ 依法需要补交土地出让价款的,还应当提交缴清土地出让价款的凭证。

(4)土地用途变更的,提交规划国土主管部门批准用途变更的证明文件。其中,以有偿方式取得国有建设用地使用权的,还应提交土地使用权有偿使用合同补充协议及地价款缴清凭证;以划拨用地方式取得国有建设用地使用权的,还应提交划拨用地批准证明文件;

(5)国有建设用地使用权的权利期限发生变化的,提交规划国土主管部门出具的批准文件、国有建设用地使用权出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的,还应当提交缴清土地出让价款的凭证;

(6)同一权利人分割或者合并国有建设用地的,提交规划国土主管部门同意分割或合并的批准文件以及不动产权籍调查确认单原件;

(7)共同共有与按份共有相互转换的,提交共有方式变更协议书或生效法律文书原件。

5.军用土地申请登记的,提交全军土地主管部门出具的登记申请审核意见原件(土地权属证明),其中军用土地范围内的住宅用地,还应提交军队有权管理部门批复的征地文件(划分售房区方案)、建设计划;

6.以出让、国家租赁、作价出资或者入股、授权经营方式取得国有建设用地使用权后,因权利人名称发生变化申请变更登记的,应提交契税完税(或减免税)凭证,但权利人为自然人的除外;

7.其他必要材料。

2.2.4 审核要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.申请变更登记的国有建设用地使用权应当已经登记;

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人;

3.国有建设用地使用权变更的材料是否齐全、有效;

4.申请变更事项与变更证明文件记载的变更事实是否一致;

5.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6.使用划拨土地的企业,因股权、股份、公司性质发生变化导致企业名称变更的,土地用途如不符合划拨用地条件,应当先办理供地手续;

7.全民所有制企业重组改制的,应当按照转移登记有关规定办理;

8.土地用途变更的,应以规划国土主管部门的批准文件或合同为准。批准文件或合同上对土地权利有限制性条件约定条款的,应当在不动产权属证书附记栏中记载;

9.划拨用地土地用途发生变化,不符合划拨用地条件的,应当先办理供地手续;

10.军用土地登记应符合《关于转发国土资源部办公厅<军用土地登记有关问题的复函>的通知》(京国土籍〔2010〕481号)有关规定;

11.同一权利人分割或者合并不动产的,分割后的不动产面积之和与分割前面积是否一致,合并后的不动产面积与合并前的面积之和是否一致;

12.依法应当缴纳地价款、纳税的,是否已缴清土地价款、已完税;

13.本规范第4章要求的其他审查事项。

    不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权证书。

2.3 转移登记

2.3.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权,因下列情形导致权属发生转移的,当事人可以申请转移登记。

1.转让、互换或赠与的;

2.继承或受遗赠的;

3.作价出资(入股)的;

4.法人或其他组织改制、合并、分立、兼并及破产等原因导致权属发生转移的;

5.共有人增加或者减少导致共有份额变化的;

6.分割、合并导致权属发生转移的;

7.以划转、调拨或其他方式转移权属的;

8.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的;

9.法律、行政法规规定的其他情形。

2.3.2 申请主体

    国有建设用地使用权转移登记应当由双方共同申请,转让方应当为不动产登记簿记载的权利人。属本规范第9.3.1条第2、8项情形的,可以单方申请。

2.3.3 申请材料

    国有建设用地使用权转移登记,应当提交下列材料:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.国有建设用地使用权转移的材料,包括:

(1)转让的,提交转让合同原件;互换的,提交互换合同原件;赠与的,提交赠与合同原件;

(2)因继承、受遗赠取得的,按照本规范第1.10.6条的规定提交材料;

(3)作价出资(入股)的,提交作价出资(入股)协议原件;

(4)法人或其他组织改制、合并、分立及兼并导致权属发生转移的,提交法人或其他组织合并、分立及兼并的材料、国有建设用地使用权转移的材料原件及主管部门的批准文件;

(5)法人或其他组织破产导致权属发生转移的,提交成立清算组或者管理人的法院

裁定书或者其他相关文件,相应的资产处置文件、主管部门的批准文件;

(6)共有人增加或者减少的,提交共有人增加或者减少的协议原件;共有份额变化的,

提交份额转移协议原件;

(7)分割、合并导致权属发生转移的,提交分割或合并协议书原件,或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的,还应提交规划国土主管部门同意进行分割或合并的批准文件和不动产权籍调查成果确认单原件;

(8)以划转、调拨或其他方式转移权属的,提交权属转移协议原件、区级以上人民政府或国有资产管理部门出具的划转、调拨等证明文件;

(9)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的,提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料。

5.划拨土地使用权转移的,提交有批准权的人民政府的批准文件;

6.经批准依法调整划拨土地使用权,且符合划拨用地条件的,还应提交以下资料:

(1)在京中央单位之间调整划拨用地使用权的,提交主管机关事务管理局批准调整土地的证明文件;

(2)军队之间调整划拨土地使用权,提交军队有批准权的管理部门批准的土地调整(房地产调配)文件;

(3)武警部队间调整划拨用地使用权的,提交武警部队有权管理部门批准调整土地的证明文件;

(4)在京中央单位、军队、武警部队与地方单位之间调整划拨土地使用权的,提交相关主管机关及市人民政府批准调整土地的证明文件。其中,军队向地方单位转让(含有偿移交合作建房)划拨土地使用权的,提交军队有批准权的管理部门批准的土地转让文件,其中属经营性用地转让的还应提交军队空余土地转让项目确认书;

(5)市、区所属行政机关、国有事业单位调整划拨土地使用权的,提批准调整土地的证明文件。

7.国有企业改制,原以划拨方式取得的土地如继续保留划拨还应提交有关批准文件;

8.依法转让出让、国家租赁国有建设用地使用权的,提交《北京市国有建设用地使用权转让、转租登记批准书》;

9.除以划拨方式取得国有建设用地使用权外,还应提交契税完税(或减免税)凭证;

10.除以下情形外,还应提交土地增值税完税(或减免税)凭证:

(1)区级以上人民政府或政府主管部门批准将出让、划拨等方式取得的国有建设用地无偿划转、调拨给登记申请人,或批准同意登记申请人按划拨方式继续使用国有土地的;

(2)因人民法院、仲裁委员会生效法律文书致使国有建设用地使用权权属转移的。

11.依法需要补交土地出让价款的,应当提交有关凭证;

12.其他必要材料。

2.3.4 审核要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.国有建设用地使用权转移的登记原因文件是否齐全;

2.申请转移的国有建设用地使用权与登记原因文件记载的是否一致;

3.国有建设用地使用权被查封的,不予办理转移登记;

4.有异议登记的,受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

5.申请登记事项与登记簿的记载是否冲突;

6.申请登记事项是否与国有建设用地使用权出让合同相关条款冲突;

7.依法应当缴纳地价款、纳税的,是否已缴清地价款、已完税;

8.在京中央单位之间调拨划拨土地使用权,土地用途是否符合划拨用地条件;

9.国有企业重组改制或国有企业之间调整土地使用权,土地用途是否符合划拨用地条件;

10.本规范第4章要求的其他审查事项。

    不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权证书。

2.4 注销登记

2.4.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权,有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记。

1.土地灭失的;

2.权利人放弃国有建设用地使用权的;

3.依法没收、收回国有建设用地使用权的;

4.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使国有建设用地使用权消灭的;

5.法律、行政法规规定的其他情形。

2.4.2 申请主体

国有建设用地使用权注销登记的申请主体应当是不动产登记簿记载的权利人。

2.4.3 申请材料

申请国有建设用地使用权注销登记,应当提交下列材料:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.国有建设用地使用权消灭的材料,包括:

(1)国有建设用地灭失的,提交其灭失的证明材料;

(2)权利人放弃国有建设用地使用权的,提交权利人放弃国有建设用地使用权的书

面文件原件。被放弃的国有建设用地上设有抵押权、地役权或被查封的,需提交抵押权人、地役权人或查封机关同意注销的书面文件原件;

(3)依法没收、收回国有建设用地使用权的,提交人民政府的生效决定书原件;

(4)因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权利消灭的,提交人民法院或者

仲裁委员会生效法律文书。

5.其他必要材料。

2.4.4 审核要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.申请注销的国有建设用地使用权是否已经登记;

2.国有建设用地使用权注销的材料是否齐全、有效;

3.国有建设用地已设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记、查封登记的,使用权人放弃权利申请注销登记的,是否已经提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关书面同意;

4.土地灭失的,是否已按规定进行实地查看;

5.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6.本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产权属证书或者登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

3 国有建设用地使用权及房屋所有权登记

3.1 首次登记

3.1.1 适用

依法利用国有建设用地建造房屋,可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。具体包括以下情形:

1.未办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记的;

2.已办理国有建设用地使用权首次登记,未办理房屋所有权首次登记的;

3.已办理房屋所有权登记(成套住房除外),未办理国有建设用地使用权首次登记的;

4.已办理房屋所有权登记(成套住房除外),土地权利性质登记为划拨或未明确权利性质,土地使用权转为有偿使用的。

3.1.2 申请主体

国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。

3.1.3 申请材料

申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权籍调查成果确认单原件;

4.属第10.1.1条第1项情形的,除按本规范第9.1节规定提交的材料外,还应提交以下材料:

(1)建设工程规划许可证。其中,2002年1月1日后竣工的房屋还应提交建设工程规划核验合格证明;

(2)单体建筑面积300平方米以上或者投资额30万元以上的房屋,提交建设工程竣工验收合格证明。其中,1994年12月31日前开工的房屋提交《工程质量竣工核定证书》;1995年1月1日后开工、2000年5月前竣工的房屋提交《北京市建设工程质量合格证书》;2000年5月以后竣工的房屋提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》或《单位工程质量竣工验收记录》(建设工程四方验收合格文件);2015年4月以后竣工的房屋提交《工程竣工验收记录》;

(3)区公安分局出具的门楼牌编号证明信;

(4)需要确认建筑区划内属于全体业主共有的物业服务用房、其他公共场所、公用设施等情形的,提交相关证明材料或有相关约定条款的合同;

(5)住宅项目,提交专项维修资金交清证明;

(6)联建房屋的提交立项批复、联建协议原件;

(7)已办理预售许可的,提交商品房预售许可证;

(8)以出让方式取得土地,宗地内房屋建筑面积超出前期地价款缴清面积的,提交国有建设用地使用权出让合同补充协议及地价款缴纳情况证明;

(9)研发、工业项目提交发展改革、经济信息部门项目核发的备案或核准批复。

5.属第10.1.1条第2项情形的,按前款提交房屋规划、竣工等材料及不动产权属证书原件;

6.属第10.1.1条第3、4项情形的,除按本规范第9.1节规定提交相关材料外,还应提交《房屋所有权证》原件;

7.军队申请安置住房登记的,还应提交全军住房主管部门出具的房改售房领证房价审核备案文件;

8.城市私有房屋按照《关于城镇私有房屋国有土地使用权登记发证有关问题的意见》(京国土籍〔2010〕462号)有关规定提供材料;

9.其他必要材料。

3.1.4 审查要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.国有建设用地使用权是否已登记。已登记的,建设工程符合规划、工程竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致;未登记的,建设工程符合规划、工程竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致;

2.属第10.1.1条第1、2项情形的,还应注意以下要点:

(1)建筑物外围形状、房屋用途、层数、住宅套数、公共服务配套设施的名称种类及位置应与建设工程规划许可或其变更文件相符,建筑面积与不动产权籍调查成果相符;

(2)不动产权籍调查成果总建筑面积与规划许可内容中相应楼栋总建筑面积差值符合《关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知》(京规发〔2002〕874号)规定;

(3)需要确认建筑区划内属于全体业主共有的物业服务用房、其他公共场所、公用设施等情形的,相关证明材料或有相关约定条款的合同是否已明确权利归属。

3.坐落与门楼牌编号证明信是否一致;

4.房屋界址是否超出宗地空间界限;

5.是否已按规定进行实地查看;

6.存在查封或者预查封登记的:

(1)国有建设用地使用权被查封或者预查封的,申请人与查封被执行人一致的,不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记;

(2)商品房被预查封的,不影响办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记,以及预购商品房预告登记转国有建设用使用权及房屋所有权转移登记。

7.在建建筑物已设立抵押权登记的,房屋所有权首次登记时,应将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记;在建建筑物已设立最高额抵押权登记的,房屋所有权首次登记时,应将在建建筑物最高额抵押权登记转为建筑物最高额抵押权登记;

8.本规范第4章及第9.1节要求的其他审查事项。

    不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向权利人核发不动产权证书。

3.2 变更登记

3.2.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权,因下列情形发生变更的,当事人可以申请变更登记:

1.权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

2.不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的;

3.国有建设用地使用权的权利期限发生变化的;

4.同一权利人名下的不动产分割或者合并的;

5.房屋产权性质发生变化的;

6.共有性质变更的;

7.法律、行政法规规定的其他情形。

3.2.2 申请主体

国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。因共有人的姓名、名称发生变化的,可以由发生变更的权利人申请。

3.2.3 申请材料

申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.国有建设用地使用权及房屋所有权变更的材料,包括:

(1)权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的,提交能够证

实其身份变更的材料;

(2)不动产面积、界址范围发生变化的,除提交不动产权籍调查成果确认单原件外,还需提交以下材料:

① 属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的,提交人民政府收回决定书;

② 改建、扩建引起房屋面积、界址变更的,提交建设工程规划许可证,2002年1月1日后竣工的项目还应当提交工程规划核验合格证明;单体建筑面积300平方米以上或者投资额30万元以上的房屋,还应当提交工程竣工验收合格证明;

③ 因自然灾害导致部分房屋灭失的,提交部分房屋灭失的材料;

④ 其他房屋面积、界址变更的情形,提交有权机关出具的批准文件;

⑤ 涉及土地界址范围变化的,还应按本规范第9.2节有关规定提交材料。

(3)用途发生变化的,提交规划国土主管部门批准用途变更的证明文件。其中以有偿方式取得国有建设用地使用权的,还应提交土地有偿使用合同补充协议及地价款缴清凭证;

(4)国有建设用地使用权的权利期限发生变化的,提交规划国土主管部门出具的批准

文件和国有建设用地使用权出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的,还应当提交土地价款缴清凭证;

(5)同一权利人分割或者合并房屋,提交《房产测绘成果审核告知书》原件、原报批规划许可用图(平房除外)及房产平面图(或房产分户图)原件二份;因不属于房产测绘成果审核适用范围,未取得《房产测绘成果审核告知书》的,还应提交房屋面积测算成果报告书原件;

(6)房屋产权性质发生变化的,提交以下材料:

① 2008年4月11日后签订合同的经济适用住房改为商品房,提交补交土地收益的证明原件、住房保障管理部门出具的已购经济适用住房同名变更商品房意见原件;

② 房改房提交补交土地收益的证明原件;

③ 优惠(标准)价已购公有住房改为成本价已购公有住房,提交补交房价款证明

或者满65年工龄的证明原件;

④ 属城六区央产已购公房的,还应当提交《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》原件,其中优惠(标准)价已购公有住房改成本价已购公有住房可不提供。

(7)坐落发生变化的,提交区公安分局出具的证明材料;

(8)同共有与按份共有相互转换的,提交共有方式变更协议书或生效法律文书原件。

5.以出让、国家租赁、作价出资或者入股、授权经营方式取得国有土地使用权后,因权利人名称发生变化申请登记的,应提交契税完税(或减免税)凭证,但权利人为自然人的除外;

6.属于军队安置住房的,还应提交全军住房主管部门出具的已购军队住房权属变更登记文件;

7.其他必要材料。

3.2.4 审查要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.国有建设用地使用权及房屋所有权的变更材料是否齐全、有效;

2.申请变更事项与变更材料记载的变更内容是否一致;

3.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

4.同一权利人分割或者合并不动产的,分割后的不动产面积之和与分割前面积是否一致,合并后的不动产面积与合并前的面积之和是否一致;申请登记房屋的面积与房屋面积测算成果是否一致;提交原报批规划许可用图的,变更情况与原报批规划许可用图是否一致;

5.依法应当补交土地价款的,是否已提交补交土地价款凭证;

6.本规范第4章和第9.2节要求的其他审查事项。

    不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权证书。

3.3 转移登记

3.3.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权,因下列情形导致权属发生转移的,当事人可以申请转移登记。国有建设用地使用权转移的,其范围内的房屋所有权一并转移;房屋所有权转移,其范围内的国有建设用地使用权一并转移。

1.新建房屋买卖的;

2.存量房屋买卖的;

3.房屋互换的;

4.房屋赠与的;

5.继承或受遗赠的;

6.作价出资(入股)的;

7.以房屋抵偿债务的;

8.法人或其他组织改制、合并(兼并)、分立导致权属发生转移的;

9.法人或其他组织因撤销或注销处分不动产导致权属发生转移的;

10.以划转、调拨或其他方式转移权属的;

11.夫妻间房屋转移的;

12.夫妻离婚导致权属发生转移的;

13.房改售房的;

14.腾退已购公有住房的;

15.调整已购公有住房的;

16.已领转让房屋确权证明、卖契换领不动产权证的;

17.共有人增加或者减少以及共有份额变化的;

18.分割、合并导致权属发生转移的;

19.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的;

20.法律、行政法规规定的其他情形。

3.3.2 申请主体

国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。属本规范第10.3.1条第5、19项情形的,可以单方申请。

3.3.3 申请材料

    国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.新建房屋买卖的(含商品房、经济适用住房、限价商品住房、按经济适用住房管理住房、自住型商品住房等项目),还应提交以下材料:

(1)房屋买卖合同或安置补偿协议原件。其中,2005年3月15日以后签订商品房预售合同的,提交网上签订的预售合同原件;2006年1月1日后现房销售单位与购房人签订的商品房现房合同,提交网上签订的买卖合同;已办理预购商品房预告登记或不动产转移预告登记的,提交不动产登记证明原件,不提交房屋买卖合同或安置补偿协议;

(2)签订预售合同的,买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书原件;

(3)2008年4月11日前购买经济适用住房的,还应当提交经济适用住房购房资格核定表或者审批表原件;

(4)属于安置用房的,还应提交经区人民政府确认的被安置人明细表原件或者安置证明原件。安置包括征收、拆迁、危旧房改造、棚户区改造、人口疏解、环境整治等;

(5)属于绿化隔离地区按划拨方式供地的农民自住房,还应提交乡(镇)人民政府出具的购房人属于集体经济组织成员的证明材料原件;

(6)属于以出让方式取得国有建设用地使用权的研发、工业用途房屋,转让时按照《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》(京国土用〔2010〕480号)规定提交转让批准文件;

(7)车位办理转移登记的,还应提交购房人在本物业管理区域内所购房屋买卖合同或不动产权属证书;

(8)宗地图、房产分户图二份原件。

5.存量房屋买卖的(含商品房、房改房、经济适用住房、限价商品住房、按经济适用住房管理住房、按商品房管理住房、自住型商品住房等房屋),还应提交以下材料:

(1)2008年10月15日以后签订存量房买卖合同的,提交网上签订的买卖合同原件;已办理不动产转移预告登记的,提交不动产登记证明原件,不再提交房屋买卖合同;

(2)房屋被征收的,提交区人民政府的房屋征收决定和被征收人明细表;

(3)房屋拍卖的,提交拍卖成交确认书原件,拍卖成交确认书应载明委托人、拍卖人、买受人姓名或名称、房屋坐落、成交价格等内容,拍卖成交确认书中未载明以上内容的,还应提交相应的证明文件原件;

(4)2008年4月11日之后签订购房合同的已购经济适用住房上市的,提交住房保障管理部门出具的上市出售意见原件(重点工程拆迁对接安置经济适用住房除外);

(5)车位办理转移登记的,提交购房人在本物业管理区域内所购房屋买卖合同或不动产权属证书。

6.房屋互换的,还应提交以下材料:

(1)房屋互换合同原件;

(2)涉及经济适用住房、限价商品住房、自住型商品住房等房屋的,提交住房保障管理部门出具的互换意见原件。

7.房屋赠与的,还应提交房屋赠与合同原件;

8.因继承、受遗赠取得的,按照本规范第1.10.6条的规定提交材料;

9.房屋作价出资(入股)的,还应提交以房屋作价出资(入股)的相关合同原件;

10.以房屋抵偿债务的,还应提交抵偿债务的协议原件;

11.法人或其他组织改制、合并(兼并)、分立导致权属发生转移的,还应提交法人或者其他组织改制、合并(兼并)、分立的文件、合同及能够证明国有建设用地使用权及房屋所有权因改制、合并(兼并)、分立而发生转移的材料原件;因企业改制、合并(兼并)、分立而变更名称的,还应提交有关证明材料;

12.法人或者其他组织主体资格被撤销或者注销导致权属发生转移的,还应提交以下材料:

(1)法人或者其他组织被撤销或者注销的证明文件;

(2)公司及合伙企业因解散而清算,尚未办理注销手续的,提交工商部门出具的清算组备案的证明文件;

(3)权属发生转移的证明文件原件。

13.以划转、调拨或其他方式转移权属的,还应提交权属转移协议原件、有批准权的人民政府或国有资产管理部门出具的划转、调拨等证明文件;

14.夫妻间财产划分导致权属发生转移的,还应提交产权归属的约定或者转让协议原件、婚姻关系证明;

15.夫妻离婚导致权属发生转移的,还应提交离婚证、经民政部门备案的离婚财产归属协议(协议应由民政部门或档案馆盖章确认)原件,或人民法院的生效法律文书。其中,离婚协议或生效法律文书中未明确约定房产归属或约定不清的,当事人双方应到场签订补充协议;

16.房改售房的,还应提交以下材料:

(1)购房合同原件;

(2)市或区房改办出具的备案证明原件、售房明细表或者备案的购房人名单;

(3)宗地图,房产分户图二份原件:

(4)提交不动产权属证书的,房屋全部售出后收回证书,未全部售出的注记后退回售房单位;因未颁发不动产权属证书无法提交的,可提交确权证明原件;按具结方式售房的,提交售房款封存证明及产权来源具结原件。

17.腾退已购公有住房的,还应提交市或区房改办出具的备案证明原件、单位与职工的腾退(或回购)住房协议原件;

18.房改售房单位调整已购公有住房的,还应提交以下材料:

(1)调房双方及单位的身份证明;

(2)市或区房改办出具的备案证明原件、售房明细表或者备案的购房人名单;

(3)腾退(或回购)合同及售房合同原件。

19.已领转让房屋确权证明、卖契的,还应提交以下材料:

(1)房屋确权证明或者卖契原件;

(2)立契时已缴纳契税,申请登记时申请人名称变更的,提交名称变更证明文件;

(3)宗地图,房产分户图二份原件。

20.共有人增加或者减少以及共有份额变化的,还应提交以下材料:

(1)共有人增加或者减少的,提交共有人增加或者减少的协议;

(2)共有份额变化的,提交份额转移协议。

21.分割、合并导致权属发生转移的,还应提交分割或合并协议书,或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书;实体分割或合并的,同时按本规范第10.2节规定提交相关材料;

22.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的,提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料;

23.以划拨方式取得国有建设用地使用权的房屋(成套住房除外),其建设用地使用权随房屋一并转让,继续保留划拨用地性质的,提交有批准权的人民政府批准划拨的证明文件;涉及在京中央单位、军队、武警部队、地方单位调整划拨土地使用权的,还应按本规范第9.3节有关规定提交材料;

24.已购按经济适用住房管理住房、房改房,及符合转让期限等规定的经济适用住房、限价商品住房、自住型商品住房等房屋转移登记的,提交补交土地收益的证明原件,但房屋性质不变的情形除外。其中,重点工程对接安置经济适用住房,按照出售价格10%缴纳土地收益等价款的,还应提交《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》或者区拆迁管理部门的认定意见;

25.已购经济适用住房、限价商品住房、自住型商品住房等房屋转移登记,产权性质不变的,提交住房保障管理部门或其指定出具的批准意见,但涉及继承、遗赠、夫妻离婚析产及不动产登记簿记载为夫妻一方单独所有,申请登记为夫妻共有的情形除外;

26.已购标准价、优惠价房改房转移登记的,提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明原件,但房屋性质不变的情形除外;

27.已购城六区央产房及其他区央产按经济适用住房产权管理的住房转移登记的,提交《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》原件;

28.属于军队安置住房的,还应提交全军住房主管部门出具的已购军队住房权属转移登记文件;

29.涉及住房限购的,按本市限购政策有关规定提交相关资料;

30.已经办理预告登记的,提交不动产登记证明原件;

31.除本规范10.3.1条第5(受遗赠除外)、11、12、13、14、15项情形外,提交契税完税(或减免税)凭证;

32.其他必要材料。

3.3.4 审查要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.国有建设用地使用权及房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效;

2.申请转移的国有建设用地使用权及房屋所有权,与登记原因文件记载是否一致;

3.国有建设用地使用权及房屋所有权被查封的,不予办理转移登记;

4.涉及买卖房屋等不动产,已经办理预告登记的,受让人与预告登记权利人是否一致。

5.有异议登记的,受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

6.涉及继承、遗赠、夫妻间转移房屋及离婚析产等转移登记情形,房屋产权性质不变;

7.国有土地权利性质登记为划拨或未明确权利性质的房屋(成套住房除外),其建设用地使用权随房屋一并转让,未取得划拨用地批准的,应按本规范第10.1.1条第4项情形先申请首次登记,但因继承取得的情形除外;

8.依法应当缴纳土地价款、纳税的,是否已提交土地价款和税费缴纳凭证;

9.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

10.涉及住房限购的,是否按本市限购政策有关规定核对并收取相关资料;

11.本规范第4章及第9.3节要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权证书。

3.4 注销登记

3.4.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

1.不动产灭失的;

2.权利人放弃权利的;

3.因依法被没收、征收、收回导致不动产权利消灭的;

4.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使国有建设用地使用权及房屋所有权

消灭的;

5.法律、行政法规规定的其他情形。

3.4.2 申请主体

申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记的主体应当是不动产登记簿记载的权利人或者其他依法享有不动产权利的权利人。

3.4.3 申请材料

申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的材料,包括:

(1)不动产灭失的,提交其灭失的材料;

(2)权利人放弃国有建设用地使用权及房屋所有权的,提交权利人放弃权利的书面文件原件。设有抵押权、地役权或已经办理预告登记、查封登记的,需提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关同意注销的书面材料原件;

(3)依法没收、征收、收回不动产的,提交人民政府生效决定书原件;

(4)因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的,提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。

5.其他必要材料。

3.4.4 审查要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.国有建设用地使用权及房屋所有权的注销材料是否齐全、有效;

2.不动产灭失的,是否已按规定进行实地查看;

3.国有建设用地及房屋已设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记、查封登记的,权利人放弃权利申请注销登记的,是否已经提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关书面同意原件;

4.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

5.本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产权属证书或者登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

4 国有农用地使用权登记

4.1 首次登记

4.1.1 适用

依法取得国有农场、林场等国有农用地使用权,可以申请国有农用地使用权首次登记。

4.1.2 申请主体

国有农用地使用权首次登记的申请主体应当为土地权属来源材料上记载的国有农用地使用权人。

4.1.3 申请材料

    申请国有农用地使用权首次登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.土地权属来源材料,包括:

(1)不动产权属证书原件;

(2)区级以上人民政府或者关于组建国有农场、林场等批准文件;

(3)区级以上人民政府对国有农用地作出的处理决定或者依法生效的调解书原件;

(4)人民法院、仲裁委员会对国有农用地权属争议作出的生效法律文书原件。

4.不动产权籍调查成果确认单原件;

5.其他必要材料。

4.1.4 审查要点

    登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.申请国有农用地首次登记的土地权属来源材料是否齐全、规范;

2.不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致;

3.权属来源材料与申请登记的内容是否一致;

4.本规范第4章要求的其他审查事项。

    不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向申请人核发不动产权证书。

4.2 变更登记

4.2.1 适用

    已经登记的国有农用地使用权,因下列情形发生变更的,当事人可以申请变更登记:

1.权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

2.土地坐落、界址、面积等状况发生变化的;

3.法律、行政法规规定的其他情形。

4.2.2 申请主体

国有农用地使用权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。

4.2.3 申请材料

申请国有农用地使用权变更登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.国有农用地使用权变更材料,包括:

(1)权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的,提交能够证实其身份变更的材料;

(2)土地面积、界址范围变更的,提交规划国土主管部门的批准文件以及不动产权籍调查表成果确认单原件;因自然灾害导致部分土地灭失的,提交证实土地灭失的材料。

5.其他必要材料。

4.2.4 审查要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.申请变更登记的国有农用地使用权是否已经登记;

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人;

3.国有农用地使用权变更的材料是否齐全、有效;

4.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致;   

5.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6.本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权证书。

4.3 转移登记

4.3.1 适用

已经登记的国有农用地使用权,因划转、调拨等情形导致权属发生转移的,当事人可以申请转移登记。

4.3.2 申请主体

    国有农用地使用权转移登记应当由双方共同申请,转让方应当为不动产登记簿记载的权利人。

4.3.3 申请材料

    国有农用地使用权转移登记,应当提交下列材料:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.国有农用地使用权转移的证明材料,包括权属转移协议原件、有批准权的人民政府或国有资产管理部门出具的划转、调拨等证明文件;

5.其他必要材料。

4.3.4 审核要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.国有农用地使用权转移的登记原因文件是否齐全;

2.申请转移的国有农用地使用权与登记原因文件记载的是否一致;

3.国有农用地使用权被查封的,不予办理转移登记;

4.有异议登记的,受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

5.申请登记事项与登记簿的记载是否冲突;

6.本规范第4章要求的其他审查事项。

    不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权证书。

4.4 注销登记

4.4.1 适用

已经登记的国有农用地使用权,有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

1.土地灭失的;

2.权利人放弃国有农用地使用权的;

3.依法没收、收回国有农用地使用权的;

4.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使国有农用地使用权消灭的;

5.法律、行政法规规定的其他情形。

4.4.2 申请主体

国有农用地使用权注销登记的申请主体应当是不动产登记簿记载的权利人。

4.4.3 申请材料

申请国有农用地使用权注销登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.国有农用地使用权消灭的材料,包括:

(1)国有农用地灭失的,提交其灭失的材料;

(2)权利人放弃国有农用地使用权的,提交权利人放弃国有农用地使用权的书面文件原件;

(3)依法没收、收回国有农用地使用权的,提交人民政府的生效决定书原件;

(4)因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权利消灭的,提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书原件。

5  其他必要材料。

4.4.4 审查要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.申请注销的国有农用地使用权是否已经登记;

2.国有农用地使用权注销的材料是否齐全、有效;

3.土地灭失的,是否已按规定进行实地查看;

4.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

5.本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产权属证书或者登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

5 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记

5.1 首次登记

5.1.1 适用

依法取得集体建设用地使用权,可以单独申请集体建设用地使用权登记。

依法使用集体建设用地兴办企业,建设公共设施,从事公益事业等的,应当申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记。

5.1.2 申请主体

申请集体建设用地使用权登记的主体为用地批准文件记载的集体建设用地使用权人。

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记的主体为用地批准文件记载的集体建设用地使用权人。

5.1.3 申请材料

申请集体建设用地使用权首次登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.土地权属来源材料,包括:

(1)集体建设用地批准书;

(2)占用集体土地的占地批复;

(3)占用集体土地的协议、合同等;

(4)区、乡镇(公社)、村(大队)当时批准占用集体土地的证明文件;

(5)以集体土地作价出资入股或联营的证明文件;

(6)经批准流转的,提交流转批复文件、流转合同等;

(7)属市委、市政府以及相关部门批准建设的农村集体建设项目,提交相关政策文件;

(8)发改部门核发的项目审批、核准、备案文件。

4.不动产权籍调查成果确认单原件;

5.其他必要材料。

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.乡村建设规划许可证及规划核验合格证明;

5.不动产权籍调查成果确认单原件;

6.单体建筑面积300平方米以上或者投资额30万元以上的房屋,提交建设工程竣工验收合格证明。其中,1994年12月31日前开工的房屋提交《工程质量竣工核定证书》;1995年1月1日后开工、2000年5月前竣工的房屋提交《北京市建设工程质量合格证书》;2000年5月以后竣工的房屋提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》或《单位工程质量竣工验收记录》(建设工程四方验收合格文件);2015年4月以后竣工的房屋提交《工程竣工验收记录》;

7.区公安分局出具的门楼牌编号证明信;

8.联建房屋的提交联建协议原件、立项批复;

9.其他必要材料。

5.1.4 审查要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

申请集体建设用地使用权首次登记的:

1.申请集体建设用地使用权首次登记的土地权属来源材料是否齐全、规范;

2.不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致;

3.是否已按规定进行公告,且公告期满无异议或者异议不成立;

4.本规范第4章要求的其他审查事项。

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的:

1.集体建设用地使用权是否已登记。已登记的,不动产登记簿记载的权利主体与建设工程符合规划的材料、建设工程竣工材料等记载的权利主体是否一致;未登记的,建设工程符合规划的材料、建设工程竣工材料等记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致;

2.房屋等建筑物、构筑物是否提交了符合规划、已竣工的材料;

3.建筑物外围形状、房屋用途、层数、套数应与建设工程规划许可或其变更文件、不动产权籍调查成果相符;

4.不动产权籍调查成果总建筑面积与规划许可内容中相应楼栋总建筑面积差值符合《关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知》(京规发〔2002〕874号)规定;

5.坐落与门楼牌编号证明信是否一致;

6.房屋界址是否超出宗地空间界限;

7.是否已按规定进行实地查看;

8.集体建设用地使用权被查封,申请人与被执行人一致的,不影响集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记;

9.是否已按规定进行公告,且公告期满无异议或者异议不成立;

10.本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向申请人核发不动产权证书。

5.2 变更登记

5.2.1 适用

已经登记的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请变更登记:

1.权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

2.不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的;

3.同一权利人名下的集体建设用地或者建筑物、构筑物分割或者合并的;

4.共有性质变更的;

5.法律、行政法规规定的其他情形。

5.2.2 申请主体

集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。因共有人的名称发生变化的,可以由姓名、名称发生变化的权利人申请。

5.2.3 申请材料

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更的材料,包括:

(1)权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的,提交能够证实其身份变更的材料;

(2)不动产面积、界址范围发生变化的,除提交不动产权籍调查成果确认单原件外,还需提交以下材料:

① 改建、扩建引起房屋面积、界址变更的,提交乡村建设规划许可证及规划核验合格证明;单体建筑面积300平方米以上或者投资额30万元以上的房屋,还应当提交工程竣工验收合格证明;

② 因自然灾害等原因导致部分房屋灭失的,提交部分房屋灭失的材料;

③ 涉及土地界址范围变化的,提交规划国土主管部门的批准文件。

(3)土地或建筑物、构筑物用途变更的,提交规划国土主管部门的批准文件;

(4)同一权利人分割或者合并房屋,提交《房产测绘成果审核告知书》原件、原报批规划许可用图(平房除外)及房产平面图(或房产分户图)原件二份;因不属于房产测绘成果审核适用范围,未取得《房产测绘成果审核告知书》的,还应提交房屋面积测算成果报告书原件;

5.同共有与按份共有相互转换的,提交共有方式变更协议书或生效法律文书原件;

6.坐落发生变化的,提交区公安分局出具的证明材料;

7.其他必要材料。

5.2.4 审查要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的变更材料是否齐全、有效;

2.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致;

3.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

4.同一权利人分割或者合并不动产的,分割后的不动产面积之和与分割前面积是否一致,合并后的不动产面积与合并前的面积之和是否一致;申请登记房屋的面积与房屋面积测算成果是否一致;提交原报批规划许可用图的,变更情况与原报批规划许可用图是否一致;

5.本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权证书。

5.3 转移登记

5.3.1 适用

已经登记的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权,因下列情形之一导致权属发生转移的,当事人可以申请转移登记:

1.作价出资(入股)的;

2.因企业合并、分立、破产、兼并等情形,导致建筑物、构筑物所有权发生转移的;

3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属转移的;

4.法律、行政法规规定的其他情形。

5.3.2 申请主体

集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记应当由双方共同申请。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属转移的,可由单方申请。

5.3.3 申请材料

集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移的材料,包括:

(1)作价出资(入股)的,提交作价出资(入股)协议原件;

(2)因企业合并、分立、兼并、破产等情形导致权属发生转移的,提交企业合并、分立、兼并、破产的材料原件、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权权属转移材料原件、有权部门的批准文件原件;

(3)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致权属转移的,提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书原件。

5.本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料原件;

6.契税完税(或减免税)凭证;

7.其他必要材料。

5.3.4 审查要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移的登记原因文件是否齐全、有

效;

2.申请转移的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权与登记原因文件记载是

否一致;

3.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权被查封的,不予办理转移登记;

4.有异议登记的,受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

5.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6.本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权证书。

5.4 注销登记

5.4.1 适用

已经登记的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

1.不动产灭失的;

2.权利人放弃集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的;

3.依法没收、征收、收回集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的;

4.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权消灭的;

5.法律、行政法规规定的其他情形。

5.4.2 申请主体

集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权注销登记的申请主体应当是不动产登记簿记载的权利人。

5.4.3 申请材料

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权注销登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件;

2.申请人身份证明;

3.不动产权属证书原件;

4.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权消灭的材料,包括:

(1)土地或建筑物、构筑物灭失的,提交灭失的材料;

(2)权利人放弃集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的,提交权利人放弃权利的书面文件原件。设有抵押权、地役权或被查封的,需提交抵押权人、地役权人或查封机关同意注销的书面材料原件;

(3)依法没收、征收、收回集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的,提交人民政府的生效决定书原件;

(4)因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书等导致集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权消灭的,提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书等材料原件。

5.其他必要材料。

5.4.4 审查要点

登记部门在审核过程中应注意以下要点:

1.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销材料是否齐全、有效;

2.土地或建筑物、构筑物灭失的,是否已按规定进行实地查看;

3.集体建设用地及建筑物、构筑物已设立抵押权、地役权或者已经办理查封登记的,权利人放弃权利申请注销登记的,是否已经提供抵押权人、地役权人、查封机关书面同意的材料;

4.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

5.本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产权属证书或者登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。