昨日，张律师接到一位朋友的咨询，问题如下：
立遗嘱人袁老师（男），与第一任妻子刘姨育有两子一女，刘姨于1992年因病去世。袁老师在2003年与第二任妻子韩姨登记结婚。韩姨原在另一个城市工作生活，和前夫离婚了，房子留给了前夫和他们的两个孩子。经人介绍认识袁老师后，双方相谈甚欢，经过一段时间的相处，双方都感觉不错，于是登记结婚，而且两人都已退休，韩姨就到袁老师家来生活。
在袁老师和韩姨交往期间，袁老师的孩子们就提出过，您要再找个老伴，我们也不能反对，不过不能让家里的主要财产——房子，落到外人的手里。这房子是2000年袁老师购买的一套位于市中心的两居室，登记在袁老师名下。袁老师为平息子女的意见，就答应了子女，不会把房子的产权登记给后老伴，而且写了一份遗嘱，写明去世之后，房屋由三子女继承。
2019年11月，袁老师因癌症去世。办过丧事之后，袁老师的子女们就向韩姨提出来，现在父亲已经去世了，您和我们也没什么关系，这房子是父亲的婚前个人财产，也有遗嘱都留给我们，请您尽早搬走吧。
岂料韩姨说，房子是你父亲留给你们了没错，不过你父亲另有遗嘱，房子我可以永久居住。随即拿出一份遗嘱来，也是袁老师所写，内容为房子归三子女所有，但由韩姨居住使用至去世为止，他人不得干涉。另外剩下的现金存款也归韩姨所有。落款日期是在2018年6月，正是袁老师确诊癌症之后不久。
三子女十分吃惊。女儿略懂一些法律，当即反驳道，既然房子都归我们，那所有权就是我们的，让不让你居住就归我们说了算。遗嘱里写让你居住是没有效力的！
韩姨听了这话心里也泛起了嘀咕，好像她说的有道理啊，我这居住权到底有效吗？能得到法律的保护吗？
（以上姓名均为化名）
张律师解答：
首先了解了两份遗嘱的订立情况、形式和内容，确认两份遗嘱都属于合法的自书遗嘱，是真实有效的。韩姨持有的遗嘱订立在后，应以此遗嘱为准。
遗嘱中所写韩姨对房屋“居住使用至去世为止”的内容是合法的、有效的。
我国《继承法》第二十一条规定，“遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利”。这就是“附义务的遗嘱”。继承人应当尊重立遗嘱人的真实意思，切实履行遗嘱内容。对于本案，袁家三子女依遗嘱继承了房屋的所有权，就有义务保障韩姨居住权益的实现。这并不违法，也是他们做得到的。即在韩姨去世之前，他们不得影响韩姨对房屋的居住使用，当然是不可以出租的，也不能向韩姨要钱。
那么他们能否将房屋抵押、出售呢？在不影响韩姨使用的情况下，是可以抵押房屋的。不过如果要将房屋出售，就应当先通知韩姨，还要告知买受人韩姨享有房屋使用权益的事实情况，将保障韩姨居住使用房屋写入房屋买卖合同或者让买受人出具书面承诺。否则，韩姨可以向法院起诉，要求撤销袁家子女出售房屋的合同，并且要求他们赔偿损失，甚至要求法院判决取消他们对房屋的所有权。
有的情况下，法院判决继承房屋所有权的人，须在使用权人失去使用权之后才能办理所有权登记，取得房产证，那就更加保险了。
为了进一步打消韩姨的疑惑，张律师又为她找出了几个人民法院对类似案件的判决：
上海市嘉定区人民法院（2016）沪0114民初2949号民事判决：
该案中，被继承人于2011年9月30日立下遗嘱一份，内容如下：
“本人在嘉定镇李园一村XXX号XXX室房屋一套近70平方米的住宅房，现安排如下：
1、继承人为阮某甲。
2、阮某乙的合法配偶(指有结婚证者)有长期居住权，合法配偶住多长时间由其自己决定。在此期间，继承人不能自行作主(做主)进行买卖、变更等干扰居住。
以防不可预见，特立此遗嘱。”
法院经审理，认为该遗嘱有效，故判决：
一、坐落于上海市嘉定区某号房屋一套归原告阮某甲所有；
二、被告徐某对上述坐落于上海市嘉定区某号房屋享有长期居住权；
三、原告阮某甲应于被告徐某对上述房屋享有的长期居住权自然消亡后办理房屋过户登记手续。
该案中，因遗嘱中专门写明“在此期间，继承人不能自行作主(做主)进行买卖、变更等干扰居住”，故法院特别地判决“原告阮某甲应于被告徐某对上述房屋享有的长期居住权自然消亡后办理房屋过户登记手续”，对于徐某的长期居住权保护十分到位。
其中“居住权自然消亡”，是指居住人自行搬走，死亡，另购房等不再在此居住的情况。
长沙市中级人民法院（2015）长中民未终字第06483号民事判决：
该案中，立遗嘱人于2012年1月8日立下遗嘱，内容为：
“我们现住南区（现天心区）裕南街古堆山某号住房，产权来源房改购买，所有权属私有。现我准备过户给孙子蒋某某，由他继承。但必须等我们二老（蒋某珍、沈某珍）百年之后，蒋某某才有使用继承权，特立下此遗嘱”。
二审人民法院认为该遗嘱有效，判决：
长沙市天心区裕南街派出所古堆山某号房屋的使用权归沈某珍享有，沈某珍去世后该房屋的所有权归蒋某某享有。
此判决也是对老人的居住权益给予了非常有力的保护。
唐山市路南区人民法院（2017）冀0202民初3142号民事判决：
该案中，立遗嘱人于2014年3月8日立下遗嘱，内容为：
"一、我去世后就把坐落在唐山市路南区301号和1001号两套房屋中属于我的一半房屋份额由我孙子房某1继承；
二、我应继承老伴张汉某的遗产份额由我孙子房某1和孙子房某2各继承一半；
三、我去世后，继承人房某1和房某2应保证我三儿子房某4及三儿媳刘某对唐山市路南区1001号房屋永久居住的权利"。
人民法院认定该遗嘱有效，判决：
坐落于唐山市路南区301号和1001号两套房产，原告房某1继承（受遗赠）2/3份额，被告房某2受遗赠1/12份额，被告张某继承1/6份额，被告房某3继承1/36份额，被告刘某继承1/18份额。被告刘某对唐山市路南区1001号房产享有永久居住的权利。
可见，对于此类在遗嘱中为非房屋继承人的人设立使用权的作法，是合法有效的，法院一般都会给予支持。
在这起案件中，袁老师和韩姨虽然是中老年人再婚夫妻，但是两人情投意合，已经相濡以沫16年，互相扶助，建立了深厚的感情。袁老师在确诊癌症之后，就在为韩姨的将来考虑。一方面不能违背对自己孩子的承诺，要给他们房屋的所有权，让他们取得房产的财产价值，还可以把房屋留给孙辈。另一方面又不能让妻子被扫地出门，无家可归，而要让妻子可以在这里安心地度过余生。通过订立这个遗嘱，他都做到了。
580遗嘱继承网： www.yizhu580.com
张本基律师创办于2010年
为民众解决一切遗嘱、继承相关问题
订立遗嘱小贴士：
订立遗嘱时语言、用词一定要规范、明确。例如某项财产，可以写“由谁继承”、“归谁所有”，而不要写成“由谁负责”、“由谁处理”、“由谁使用”（除非你真的意思就是由他使用而非所有）、“交给谁”。房屋坐落要写明确，具有唯一性。最好的做法是按照房产证上的地址门牌号来写。这些都是我们在工作中遇到过的造成遗嘱争议的现象。